现实生活中，有的人存在误解，房子登记在个人名下，理所当然就属于个人财产，就有绝对的处分权，随之就将房子变卖或赠与。这样名不符实的“卖”房，必然会带来一些隐患。
近些年，因为老人将房产“卖”给某个子女而引发的确认合同无效诉讼激增。很多老人想把房子给自己认定的某个子女，私下里签订买卖或赠与合同，然后到不动产登记中心办理过户手续，以为把房子过了户就能板上钉钉，没料到却被法院认定为恶意串通，合同也被确认无效。
风 ①
父或母擅自“卖”房
给子女，无效！
公证员讲法
房屋虽然登记在夫或妻一方名下，但属于夫妻在婚姻关系存续期间所得，除夫妻双方约定或法律特别规定以外，归夫妻共同所有。夫或妻一方去世，属于死者的份额系遗产。遗产分割前，法定范围内的合法继承人未表示放弃继承的，遗产属于合法继承人共同共有。共有人处分共有财产的，应征得其他共同共有人的同意。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
被继承人遗产系法定继承人共有财产，未经全部继承人同意擅自将遗产处分给某一继承人的行为无效。作为夫妻共有财产的房屋，配偶一方去世后，在未办理继承手续的情形下，在世配偶与个别子女之间签订买卖合同存在恶意串通，侵害了其他继承人的合法权益，房屋买卖合同无效。
正确做法
合法继承人可以先到公证处办理房屋属于去世配偶遗产的份额的继承公证，然后在世一方配偶将房屋属于个人所有的份额通过赠与合同公证方式转让给子女。
父母卖房给子女却不收房款
兄弟姐妹可提异议
公证员说法
父母去世了，兄弟姐妹对父母这种“签买卖合同却不收房款”的过户行为有异议，一般会向法院主张，已经过户的房屋属于父母的遗产，在父母没有留下遗嘱的情况下，应按法定继承进行分割，因此，作为受让方的子女应当将房屋的对价款支付给父母的其他合法继承人。
父母将房屋通过买卖方式过户给已婚子女后，如果已婚子女未书面约定（例如夫妻财产约定协议公证），房屋依法属于子女夫妻共同财产。子女与其配偶因离婚产生纠纷，子女的抗辩房屋不属于夫妻共有，往往因为缺乏证据而得不到支持。
正确做法
1.如果父母以买卖方式转让房屋给子女，应当严格依法履行房屋买卖合同，保留合同、转账等关键证据。
2.如果父母实质以赠与方式过户房屋给子女，可以办理赠与合同公证，并根据实际情况指定房屋归子女个人所有或设定房屋居住权，说明赠与的原因和条件，同时确保赠与行为不违反法律法规的强制性规定和公序良俗。
3.如果父母希望在百年归老之后把房屋留给子女继承，可以办理遗嘱公证，对房产的继承做出明确的安排，详细说明房产的分配方式和继承人的范围，包括每个子女所继承的房产份额或具体房产。
父母低价“卖”房给子女
或侵害他人权益
公证员说法
如果转让价格明显低于市场价，税务机关可能会根据市场评估价来征收相关税费，仍然是一笔不小的数目。如果交易价格明显低于市场价，且购房款没有实际支付，法院可能会判定房屋买卖合同无效，视为赠与。如果其他继承人提出异议，要求按照市场价支付房款，将房产作为遗产来分割，这可能导致家庭内部的继承权纠纷。
正确做法
对于房产交易的价款，可以办理资金监管或提存公证。买卖双方约定相关款项的支付和领款条件或时间，在公证机构的监督下进行资金的划转和支付。这样可以确保交易价款的真实性和安全性，防止出现虚假交易、资金挪用等问题，保护其他子女的合法权益。
办理公证一般需要提供的材料
（提示：本清单明确的是当事人应当提交公证证明材料的范围，是公证审查的基础材料，公证机构要依据相关规定切实履行审查责任）
· 遗嘱
（一）处分财产的遗嘱
1.申请人身份证明；
2.受益人身份证明影印件或者复印件；
3.遗嘱涉及具体财产的，提交财产权利证明；
4.指定遗嘱执行人的，提交身份证明影印件或者复印件。
（二）处理事务的遗嘱
1.申请人身份证明；
2.指定遗嘱执行人的，提交身份证明影印件或者复印件；
3.与处理事务相关的证明。
·（自然人申办）赠与合同
1.申请人身份证明；
2.赠与人的婚姻状况证明；
3.涉及具体财产的，提交财产权利证明；
4.赠与人与受赠人系亲属的，提交亲属关系证明。
· 资金监管
1.申请人身份证明；
2.受托人的身份证原件或复印件；
3.资金监管委托合同；
4.资金受领人的基本情况。
· 继承
1.当事人的身份证件；
2.被继承人的死亡证明；
3.全部法定继承人的基本情况及与被继承人的亲属关系证明；
4.其他继承人已经死亡的，应当提交其死亡证明和其全部法定继承人的亲属关系证明；
5.继承记名财产的，应当提交财产权属（权利）凭证原件；
6.被继承人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，应当提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议原件；
7.被继承人生前与配偶有夫妻财产约定的，应当提交书面约定协议；
8.继承人中有放弃继承的，应当提交其作出放弃继承表示的声明书；
9.委托他人代理申办公证的，应当提交经公证的委托书；
10.监护人代理申办公证的，应当提交监护资格证明。
法律链接
《中华人民共和国民法典》
· 第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
· 第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
· 第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
· 第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
· 第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承：
（一）第一顺序：配偶、子女、父母；
（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
· 第一千一百三十九条 公证遗嘱由遗嘱人经公证机构办理。
